Pacote Habitação 2026: conheça as 10 principais alterações fiscais e contabilísticas
Data de Publicação: 07/08/2026
Medidas, prazos e novas regras de IVA
Análise técnica com enfoque contabilístico e requisitos especiais de elegibilidade.
As novas regras aprovadas a 1 de julho de 2026 introduzem alterações relevantes na construção, reabilitação e arrendamento de imóveis, estabelecendo limites, condições de elegibilidade e prazos específicos para o acesso aos benefícios fiscais.
1. Novos limites de “valor moderado”
As novas regras aplicam-se à construção, reabilitação e arrendamento, dependendo do cumprimento dos seguintes limites:
Renda moderada
Teto máximo de 2.300€ mensais, correspondente a 2,5 vezes a Retribuição Mínima Mensal Garantida.
Preço de venda
Até ao limite superior do 2.º escalão do artigo 17.º do Código do IMT (660.982 € em 2026)." (Este valor estará sempre dependente do limite do 2º escalão aprovado em orçamento de estado)
Prazos contratuais
Os contratos CIA podem ter uma duração de até 25 anos. No regime RSAA, o contrato deve ter uma duração mínima de três anos.
Objetivo estratégico
Aliviar o choque fiscal na construção e fomentar o arrendamento acessível através de isenções em IRS e IRC e da aplicação da taxa reduzida de IVA, salvaguardando a estabilidade do mercado habitacional.
2. IVA a 6%: pressupostos de elegibilidade
Para beneficiar da taxa reduzida de IVA, devem ser cumpridas as seguintes condições:
Destino obrigatório
O imóvel deve destinar-se exclusivamente a Habitação Própria Permanente — HPP — ou a arrendamento moderado.
Venda ou comercialização
A alienação ou o primeiro arrendamento deve ocorrer nos 24 meses seguintes à emissão do título de utilização.
Permanência habitacional
O imóvel deve estar arrendado ou ser utilizado como HPP durante, pelo menos, 36 meses nos primeiros cinco anos após a conclusão da obra.
Atenção: o incumprimento de qualquer uma destas condições obriga à reposição da taxa de 23%, acrescida de juros compensatórios.
3. IVA: autoliquidação e habilitação do emitente
A aplicação da regra de autoliquidação, no âmbito do Regime Geral e da Verba 2.42, exige novos cuidados técnicos e o cumprimento de requisitos de licenciamento.
Habilitação do emitente
É obrigatório que o prestador de serviços possua um alvará válido ou um certificado de construção validado pelo IMPIC.
Faturação sem IVA
O prestador habilitado emite a fatura com a menção expressa “IVA — Autoliquidação”.
Responsabilidade do adquirente
Compete ao adquirente calcular e liquidar o imposto à taxa aplicável, de 6% ou 23%, mesmo que se trate de uma entidade isenta.
Risco técnico de incumprimento
A ausência de licenciamento válido no IMPIC por parte do empreiteiro desqualifica a operação.
Esta situação impede o enquadramento na taxa reduzida e obriga à retificação da operação para a taxa normal de 23%, com efeitos retroativos.
4. IVA: restituição parcial na Habitação Própria Permanente
Pessoas singulares
Este regime é aplicável a particulares que construam uma moradia própria fora do âmbito de uma atividade empresarial.
Cálculo do valor
O reembolso corresponde à diferença entre a taxa de 23% e a taxa de 6%, ou seja, 17% do IVA suportado nas empreitadas comunicadas no e-Fatura.
Prazo para requerimento
O pedido de restituição deve ser apresentado no Portal das Finanças até 12 meses após a emissão do título de utilização.
5. IRS: mais-valias da Categoria G
Nova exclusão de tributação no mercado habitacional
A nova exclusão de tributação aplica-se nas seguintes circunstâncias:
Venda de um imóvel habitacional, seja Habitação Própria Permanente ou habitação secundária;
Reinvestimento realizado no prazo máximo de 36 meses após a alienação;
Utilização do valor na aquisição de um imóvel destinado ao mercado de arrendamento tradicional, com renda moderada, durante pelo menos 36 meses.
6. IRS e IRC: incentivos ao arrendamento
Senhorios particulares
Nos contratos com rendas de valor moderado, a taxa autónoma de IRS é reduzida para 10%.
A taxa de retenção na fonte aplicável pelas entidades com contabilidade organizada é igualmente fixada em 10%.
Sujeitos passivos com contabilidade organizada
No âmbito do IRC ou da Categoria B de IRS, é prevista a exclusão de tributação de 50% dos rendimentos prediais líquidos obtidos no exercício.
Para beneficiar desta exclusão, o imóvel deve estar devidamente afeto e registado na atividade empresarial desenvolvida pelo sujeito passivo.
7. Benefícios progressivos para inquilinos
A dedução à coleta relativa a encargos com rendas é reforçada progressivamente:
Ano de 2026
O limite da dedução aumenta para 900€.
A partir de 2027
O limite da dedução é fixado em 1.000€.
Os juros de crédito à habitação não são elegíveis para esta dedução.
8. IMT: Habitação de Custos Controlados
Imóveis até 330.539€
Na aquisição da primeira Habitação Própria Permanente, é aplicável uma isenção total de IMT.
Relativamente ao Imposto do Selo, é permitida uma dedução à coleta até ao limite do respetivo escalão.
Imóveis de valor superior a 330.539€
São aplicáveis as taxas escalonadas previstas no regime de IMT Jovem.
No Imposto do Selo, é aplicada uma dedução profissional calculada por escalões.
Nota técnica sobre a caducidade: o benefício reverte caso o destino do imóvel seja alterado no prazo de seis anos ou se o imóvel não for afeto a Habitação Própria Permanente nos seis meses seguintes à escritura.
9. IMT: agravamento para não residentes
Taxa fixa de 7,5%
É aplicável, por regra, às aquisições de prédios urbanos habitacionais realizadas por cidadãos não residentes fiscais.
Mecanismo de restituição
O adquirente pode solicitar a devolução da diferença de imposto caso passe a ser residente fiscal em Portugal no prazo máximo de dois anos.
Salvaguarda através do arrendamento
É aplicada a taxa normal de IMT quando o imóvel seja afeto ao mercado de arrendamento moderado no prazo de seis meses.
10. CIA e RSAA: novos instrumentos de investimento
Contratos CIA
Os contratos de investimento CIA podem ter uma duração de até 25 anos.
Estes contratos garantem isenções de IMI e IMT, bem como a aplicação da taxa reduzida de IVA na construção.
Regime RSAA
O Regime RSAA substitui o anterior Programa de Arrendamento Acessível.
É exigido um prazo mínimo de três anos para contratos permanentes ou de três meses para contratos de arrendamento temporário.
Isenção de IRS e IRC
Os rendimentos obtidos no âmbito do RSAA estão isentos de IRS e IRC, desde que os senhorios comuniquem eletronicamente os contratos ao IHRU até ao dia 15 de janeiro de cada ano.
Implicações práticas: deveres e responsabilidade do contabilista
Regularidade técnico-declarativa
É obrigatória a verificação do alvará do prestador de serviços no portal do IMPIC antes do registo das faturas ao abrigo do regime de inversão do sujeito passivo.
Dever de informação por escrito
O contabilista deve reportar formalmente ao cliente os prazos aplicáveis e os riscos de caducidade associados à taxa reduzida de IVA de 6%.
Monitorização de prazos críticos
Acompanhamento do hiato de 24 meses pós-obra.
👉 Marque uma reunião com a MTC e reveja a informação contabilística e fiscal da sua empresa.